[鲍忠电平30]首次购房:力争全年800亿元

指导公司的当务之急是加快土地储备补充的步伐,控制不断上升的负债率,这将影响公司的未来发展。作者/(香港)香港盛奇盛鑫表示,“2018年上半年,北京首都房地产有限公司实现销售额360.7亿元,同比增长47.2%,目标完成率48.1%。

集团继续聚焦京津冀、长三角、粤港澳、大湾区三大核心城市圈,大力发展京津冀地区,新入驻广州、佛山,进一步深化粤港澳大湾区布局。

目前,公司迫切需要加快土地储备补充步伐,控制不断上升的负债率。

这将影响公司的未来发展。

“01销售额:合同销售额同比增长47.2%,同比下降53%,2018年上半年北京首都房地产有限公司实现合同销售额360.7亿元,同比增长47.2%;销售面积136.3万平方米,同比增长26.4%。

上半年,合同平均价格为26460元/平方米,同比增长16.5%。

合同销售额的增加主要是由于集团的快速周转战略、新项目九个月开业要求的严格执行以及旧项目的加速开发。公司继续推进“创造2020”产品战略,进一步完善主要产品布局。

目前,田玉娥系列产品已在北京、天津、上海和重庆实现全面覆盖,推动销售增长。

就销售目标而言,该公司已正式将今年的销售目标从750亿英镑提高到800亿英镑。

该公司下半年可销售828亿元,其中348亿元来自现有项目,480亿元来自新的来源。

根据2018年800亿元的销售目标,只要年恶化率达到53%,远低于2017年达到的65%的恶化率,集团就能完成任务。

核心城市表现良好,对合同销售贡献巨大。

五大核心城市与澳大利亚签订了价值319亿元的合同,同比增长42.0%,占比90%。

在三大都市圈中,北京作为销售基地的地位得到进一步体现,上半年合同销售额达到215.6亿英镑,同比增长103.2%,占比近60%,增长近17个百分点。

2017年,北京首都房地产提出了三大都市圈的概念。截至2018年7月,本集团新进广州、佛山,新收购广州增城项目、佛山南海项目,此前进入深圳,形成深圳、广州、佛山三核驱动,不断深化粤港澳、大湾地区布局。

虽然短期的贡献不明显,但集团对大湾区的发展潜力非常有信心,未来将继续增加投资,长期来看预计将对销售做出积极贡献。

02投资:继续开拓进取,抢占土地,广东、香港、澳门和大湾区是未来的重点。在2019年超过1000亿元的目标推动下,中国率先实施了继续进取、抢占土地、以三大核心城市为重点、积极扩大投资规模的战略。

2018年上半年,北京、天津、广州等核心区域率先投资10个二次开发项目,平均低溢价约10%,总建筑面积214万平方米,总投资254亿元,同比增长120%,其中北京、天津、广州占总投资的94%以上。

北京首都房地产有限公司在征地方面进展甚微,但土地储备仍不足以支持快速扩张。

根据北京首都房地产有限公司此前年度业绩设定的2019年超过1000亿元、2020年达到1400亿元的目标,本集团目前的土地储备存量有所增加,但仍然不足。

要实现三年目标,总销售额至少需要2840亿元人民币,根据2017年65%的降解率计算,接近4370亿元人民币。

目前,北京首创置业有限公司的可销售价值仅为2764亿元。目前,土地储备总量为1192万平方米。根据2018年上半年26000/平方米的平均销售价格,商品价值约为3099亿元。至少还有大约500万平方米的土地储备缺口。然而,根据北京首都在一级土地开发方面的优势,预计未来这一差距将进一步缩小。

京津冀仍是京津冀布局的主导,占土地储备总量的62%。然而,集团目前正在深化粤港澳台大湾区的布局。2017年首次进入深圳后,将于2018年上半年再次进入广州和佛山,形成由深圳、广州和佛山驱动的三核发展模式。

值得一提的是,广州是第一个进入广州的。被收购的广州增城项目位于核心商业圈,交通和教育等配套设施丰富,发展潜力巨大。

03商业:网点经营状况良好,拓展多元化商业发展路径。在商业地产方面,资本集团的商业地产平台资本巨人有限公司继续扩大玉兰油的业务规模。

今年,青岛和南宁新收购,武汉玉兰油新开业。目前,已有16个城市开放了7个项目。

上半年营业额达到23.7亿元,同比增长43%,总收入达到3.9亿元,同比增长30%。

这主要是由于营业网点销售业绩强劲,租金收入大幅增长50.7%,达到1.6亿元。

其中,武汉奥特莱斯开业前三天的客流量超过20万人次,营业额为2570万元。

加快文化产业房地产企业和长期租赁公寓的转型升级也是首都未来发展的重点。对于文化和工业房地产企业,首都对土地项目采取了各种方法,包括并购、合作和自我管理。它促进了基于非物质文化遗产、媒体、文化、科学技术和一般健康的工业一体化,并为资本工业形成了独特的知识产权。

在长期租赁公寓方面,我们将继续优化“何裕”品牌的运营,抓住集体土地租赁等市场机遇,加快布局。

财务:毛利率上升,债务压力很大。2018年上半年,北京资本实现总收入71.17亿元,同比下降3%,净利润10.68亿元,同比上升5%。

母亲净利润达到7.4亿元,增长14%。

尽管营业收入略有下降,但盈利能力已显著提高。

截至2018年6月,本集团毛利率为34%,较2017年底的27%上升近7个百分点。修订后的毛利率达到43.4%,预计全年毛利率将保持在25%至30%之间。

与此同时,第一次平均贷款利率控制表现良好。

2018年上半年启动的加权平均融资成本为5.22%,比去年同期略有上升0.15个百分点。

面对紧张的市场融资环境和住房企业融资成本的大幅增加,贷款利率首次保持稳定。

这主要是由于主动充分利用国有企业的优势,拓展多元化融资渠道,通过债券融资获得140亿元人民币,如海外美元债券、国内企业债券等低成本的保险融资方式。

在债务方面,由于土壤储量的积极扩张,北京首创股份有限公司的净负债率持续上升,但短期债务压力比以前有所降低。

自2013年以来,首个净负债率呈现明显上升趋势,到2018年6月达到154.1%,远远超过60%-80%的安全值。

从债务结构来看,长期债务与短期债务之比为2.31,而2017年底为1.35,集团长期债务较多,短期债务压力有所缓解。2018年6月,北京首都置业有限公司的资本约为217.8亿元,比2017年底增长3.5%。然而,现金短期债务比率约为0.9,仍低于1。现金仍然没有完全覆盖短期债务。短期债务的偿还仍面临一定压力。

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